“목동 사는 이유가 학군 하나 때문인데, 이제 집값 떨어질 일만 남았죠.” 행복주택 시범지구로 목동 유수지(홍수량의 일부를 저수하는 곳)가 정해지면서 목동주민들이 손사래를 치고 있다. 목동지구가 다른 지역보다 행복주택에 대한 반발이 심한 이유는 학군 때문이다. 행복주택이 목동에 들어설 경우 이들 원주민과 상대적으로 소득이 적은 행복주택 입주민들의 자녀가 함께 학교에 배치돼 학군이 나빠질 것이란 우려가 나오고 있는 것. 결국 학군 때문에 목동을 선택하려는 수요자들이 줄어들어 목동 특유의 학군 프리미엄도 그만큼 희석될 수 있다는 얘기다.[행복주택 이웃될 13억원 하이페리온 주민들 패닉]

“행복주택”은 박근혜 정부가 서민의 주거안정을 위해 새로이 시작하는 임대주택 사업이다. 정부의 목표는 “대중교통이 편리한 철도부지와 도심 유휴부지를 활용해 5년간 총 20만 가구를 공급”하는 것으로, 이번에 인용한 기사의 사업부지를 비롯하여 행복주택 시범지구를 7곳 선정하였다. 목동 유수지는 대중교통이 편리하고 도심 유휴부지를 활용했다는 점에서 정부의 목표에 잘 부합하는 사업부지로 여겨진다.

문제는 해당 입지가 자연스럽게도 기사의 인터뷰 내용처럼 기존 주거지역과의 소위 사회적 갈등을 야기할 가능성이 높은 입지라는 점이다. 기사제목의 천박함은 별도로 하더라도 저 정도의 정서가 기존 주민들의 마음속에 어느 정도는 자리 잡고 있지 않을까 생각된다. 처음부터 임대주택의 “소셜믹스”가 의무화된 단지도 아니고 나름 고급 아파트의 거주민으로서 기득권이 있다고 여겨 왔을 것이기 때문이다.

예전에 소셜믹스 단지에서 임대주택 거주민을 격리시키려는 시도에 대해 개탄한 바 있고 이 기사를 트윗하면서도 좀 거칠게 비난했지만, 경제적인 관점에서 좀 더 냉정히 들여다 볼 필요는 있을 것 같다. 목동은 기사에서도 언급하고 있듯이 집값에 “학군 프리미엄”이 상당한 동네다. 소셜믹스 단지처럼 임대주택의 입지가 애초에 주어진 조건도 아니었다. 이 둘이 결합하면 원주민으로서는 억울하기도 할 노릇이다.

이를 경제학 용어로 표현하자면 임대주택이 들어서면서 일종의 “부(負)의 외부효과”가 예상되는 상황인 것이다. “하이페리온의 경우 전용면적 158㎡의 시세는 13억원 수준”인 고급 아파트 지역에 저렴한 임대주택이 들어서고 이들 거주민의 자녀가 같은 학교에 다니게 되면 “귀족 학군”의 이미지가 흐려져 집값의 하락이 예상되고, 교통상황도 악화되는 등 외부불경제가 발생할 개연성이 있는 상황인 것이다.

이런 유의 외부불경제가 집값에 악영향을 끼친 것에 대해 손해배상의 정당성을 인정한 대표적인 사례가 조망권 침해 사례일 것이다. 일조권 등 정서상 기본적인 권리라 여겨지는 권리에서 한발 더 나아가 조망권이라는 약간은 “여유로운 소리”로 여겨질 수도 있는 권리가 법적으로 인정받은 셈인데, 그런 판결이 나온 것은 법원이 조망권 덕분에 소송인들의 집값에 프리미엄이 붙었다는 사실을 인정하였기 때문이다.

바로 앞에 세워진 아파트 때문에 한강이 바라보이는 조망권이 침해됐다면 아파트 건설사가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔습니다. [중략] 재판부는 한강 주변 아파트의 경우 조망이 가능한지 여부나 정도에 따라 수억원까지 프리미엄이 붙는 등 조망권이 아파트의 사회적/경제적 가치를 크게 좌우한다고 봤습니다. [중략] 이번 판결을 내린 재판부는 조망의 이익은 항상 법적으로 보호받을 가치가 있다고는 할 수 없지만, 한강처럼 특정한 장소가 조망에 있어 특별한 가치를 갖고, 사회관념상 독자적 이익을 볼 수 있다면 법적으로도 보호돼야 할 것이라고 설명했습니다.[한강 조망권 침해 첫 배상판결]

그렇다면 “조망권 프리미엄”처럼 “학군 프리미엄”도 법원에서 유사한 판결을 받을 수 있을까? 나는 정서적 이유와 실용적 이유에서 어려울 것이라 생각한다. 학군 피해자는 조망권 피해자와 달리 저소득층과 섞이기 싫다는 이기주의자란 비난을 받을 가능성이 많다는 점이 정서적 이유다. 학군 프리미엄의 경제적 영향은 조망권 프리미엄에 비해 원인결과가 모호하고 장기적이어서 가치의 측정이 어렵다는 점이 실용적 이유다.

아파트란 주거양식이 한국에 뿌리내린 이래 비슷한 경제적 지위를 가진 이들이 집단적으로 거주하고, 그럼으로써 사회적 네트워크가 형성된다는 사회계층 분리효과는 암묵적으로 인정되는 바다. 그럼에도 이런 상황이 집의 경제적 가치를 더 높였다는 주장은 정서적으로 받아들이기 힘들다. 또한 설사 그렇다 할지라도 그러한 정(正)의 외부효과를 조망권처럼 “특정한 장소의 특별한 가치”로 측정하는 것은 매우 어려울 것이다.

그들이 정말 행복주택 때문에 경제적, 사회적 피해를 입을 것이라 여겨진다면 장기전세주택을 주민반대로 좌절시킨 양재동 주민들처럼 반대운동에 나서든지, 국토부로부터 반대급부를 받든지 하는 것이 현실적 대안일 것이다. 하지만 어떤 대안일지라도 “그들”과 섞이기 싫다는 정서를 무마시키기는 어려울 것이다. 아파트란 주거형태가 원래 그렇게 생겨먹은 것이니 말이다. 게다가 무려 “13억 원짜리 하이페리온”이다.

프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 지난번에 기사의 일부를 두 번에 걸쳐 나누어 소개하였고(첫 번째 글, 두 번째 글) 이번이 마지막 부분이다.

백투더퓨처

한편, FHFA는 패니메와 프레디맥의 미래를 궁극적으로 바꿀 수 있는 작은 결정들을 잇따라 내리고 있다.

패니메와 프레디맥의 이윤을 증가시키려 하는 과정에서, FHFA는 때로 주택소유자의 권리를 제한하면서까지 모기지 신용을 제한하고 있다고 비판자들은 이야기하고 있다. 최근 FHFA는 유실처분 비용이 높은 다섯 개의 주에서 보증료를 올리는 계획을 검토하고 있다고 발표했다. 그 한 이유로 : 이들 주에서는 판사들이 유실처분을 감독해서, 주택정책 주창자들이 주장하기를 주택소유자들을 위한 투명성과 필요한 절차를 제공하는 곳들이다. 사법적인 유실처분이 없이, 은행의 2010년의 “상투적인 서명(robo-signing)” 남용이 밝혀지지 않았을 것이다. 사실상 비판자들이 공격하길 FHFA는 은행의 중요한 사업적 감독이 제공되는 주에 사는 주택소유자들을 벌주는 것이다.

또 다른 움직임으로 FHFA는 은행들이 패니메와 프레디맥이 보증한 모기지에 대한 리스크를 그들의 장부에서 다시 제자리에 갖다 놓을 것을 강요했다. 패니메와 프레디맥은 처음에 대출을 일으킨 회사가 계약조건을 위반한 것을 사후적으로 발견했을 때에 이렇게 해왔다. 이러한 공격적인 “풋백”으로 은행들은 새로운 모기지 대출을 일으키는 것을 꺼리고 있다고 분석가들은 이야기하고 있다.

이러한 정책들은 정부의 다른 부문들에, 예를 들어 대출을 증가시키기 위해 금리를 꺾어 내리려는 Fed와 같은 곳에 서로 뜻이 엇갈리는 효과를 불러오고 있다. “Fed는 불을 끄기 위해 수도꼭지를 열어 물을 부으려 합니다. FHFA는 호스를 죄어서, 최근 20년 이래 어느 시기보다 더 빡빡한 신용기준을 유지하고 있어요.” 컬럼비아 대학의 주택경제학자 크리스토퍼 메이어의 말이다.

오늘날, 워싱턴의 관찰자들은 사회적 통념으로 인해 옵션 3와 비슷한 그 무엇들, 민간과 공공 금융시장의 하이브리드로의 회귀로 합쳐지고 있다고 생각한다. 그 견해는 시장에서 민간자본은 필요하다는 것이다. 그러나 정부의 역할 없이는 주택 시장은 시들어 죽을 것이다. 많은 이들은 주택소유에 관한 아메리칸드림의 기념비와도 같은 30년 모기지가, 은행이 정부보증이 없이는 그렇게 오랜 기간에 걸쳐 되갚아지는 대출을 제공하기 꺼리게 되면서 사라질지도 모른다고 믿고 있다.

지금 이 순간, 민간투자자들은 최초의 손실에 묶여있고 이론적으로는 패니메와 프레디맥이 그들의 보증에 대하여 위기를 앞두고 그들이 했던 것처럼 적은 비용으로 청구할 것 같지 않다.

부시가 지명했던 스와겔이 민주당과 공화당 주류 견해들이 다수 겹친다는 주장을 고려하면, 보수주의자로써 그는 정부가 주택에 관한 역할을 해야 한다고 동의한다. “그게 정부가 있는 이유다. 대놓고 하고 잘해라.” 그의 말이다.

스와겔은 보다 강경한 공화당원과는 반대하여 전적으로 민간에 의한 주택 금융 시장은 환상이라고 말한다. 주택은 경제에 너무 중요하기에 정부는 불가피하게 주요한 위기에서 이를 구제할 것이다. 그러므로 정부가 명시적으로 다소 시장에서 물러난다 하여도, 암묵적으로 그것을 지원할 것이다. 보수주의자들은 정부가 그들의 보증에 대해 적정가격을 부과하도록 강제하고 역할을 최소화하는 것에 관심이 있다.

이런 견해는 합의에 이를 수 있는 타협점이 존재한다는 것을 암시한다. “컨센스서가 이루어져야 하는 분야 중 하나다.” 스와겔의 말이다.

그러나 몇몇 사람들, 특히 워싱턴과 월스트리트 바깥의 사람들은 이윤추구 행위가 서브프라임 괴멸로 이어졌음을 감안할 때 큰 틀에서의 민간시장 역할로 복귀하는 데에 다시 생각하고 있다. 이를 미는 이가 거의 없지만 옵션 4가 있다 : 모기지 시장에서 정부의 역할을 확대하는 것. 아마도 주택대출을 정부가 더 많이 직접적으로 보증하게 하는 것. 연방예금보험공사와 유사한 정부기관이 될 수도 있는데, 이는 의회로부터 독립적인 수단을 갖게 되거나 그 아래에서 개입을 시행하지만 이윤을 추구하지 않을 것이다. 이 방법으로 기관은 패니메와 프레디맥의 공공/민간 하이브리드 모델에 고유한 갈등을 피할 수 있을 것이다.

“이윤추구가 은행들과 금융기관들을 곤경에 빠트리는 원인입니다. 정부 역시 곤경에 빠질 수 있습니다. 그러나 더 덜한 곤경에 빠질 수도 있습니다.” 레이건과 조지 H.W. 부시 하에서 주택도시개발청 경제학자로 일했던 수잔 우드워드의 말이다. 이에 더해서 “정부가 소비자를 해치는 무언가를 하기란 매우 어렵습니다.”

하바드 교수 데이빗 샤프스타인은 오바마의 재무부에서 일하면서 위기가 도래할 때만 모기지를 보증하는 것으로 제한하는 옵션 2를 백서에 집어넣는 것에 기여했다. 그는 스스로 “패니메와 프레디맥의 개조(re-do)”라 부르는 옵션 3에 대해 염려하고 있다.

그러나 이를 지지하는 힘은 막강하다. “이는 주택산업, 월스트리트, 그리고 소비자단체가 근본적으로 똑같은 정책을 지지하고 있다는 것은 매우 놀랍다 – 그리고 매우 이례적이다 -” 그의 말이다.

그의 말에 따르면 동정을 살피려 할 때에는 그런 일이 많이 일어나지 않는다. 그의 우려는 민간의 이윤추구 기업들이 성장하고 싶어 하고 시장 지분을 늘이려 하고 싶어 한다는 것이다. 그들은 위기에 대해 유보해야 할 자본금을 줄이기 위해, 그리고 모기지 보험에 대한 수수료를 낮춰 가격경쟁력을 가질 수 있게 로비를 할 수도 있다. 만약 다른 위기가 도래한다면, 더 낮은 자본유보와 더 낮은 수수료로 인해 파산에 더 노출되기 쉽고, 납세자는 그들을 구제해야 한다. “민간시장이거나 정부여야 한다. 그러나 민간 기업을 지원하는 것은 정부는…” 샤프스타인이 말했다. “이는 가능한 중의 최악의 조합이다.”

(끝)

후기

자본주의에서 중앙은행이 “최후의 대부자” 기능을 하지 않으면 금융 시스템이 돌아가지 않듯이 결국 부동산 시장에서 – 상당수 국가가 그렇지만, 적어도 미국 부동산 시장에서는 – “최후의 지원자”가 없는 상태에서 알맞은(affordable) 주택을 제공하기란 “아메리칸” 드림일 뿐이란 사실을 잘 알 수 있는 글이다. 샤프스타인은 “주택산업, 월스트리트, 소비자단체가 동일한 옵션을 지지하는 것이 놀랍다”고 하지만, 시장근본주의자가 주장하는 정부지원 없는 주택 금융 시장은 성립불가능하다는 사실을 제정신을 가진 이들이라면 알고 있다는 사실을 확인시켜줄 따름이다. 정부가 시장에 개입하는 것이 잘못 된 것이 아니라 “잘못” 개입하는 것이 잘못 된 것이다. 그것을 일부에서는 “부자를 위한 사회주의”라 불렀고, 우리는 이 희한한 사회주의를 여전히 “미국식 자본주의”라 부르고 있다.

프로퍼블리카에서 미국의 주택 모기지 시장, 나아가 전 세계의 경제의 계륵으로 자리잡고 있는 모기지 자이언트에 대한 알찬 내용의 분석 기사를 내놓았다. 많은 분량이므로 우선 급하게 번역한 부분을 공유하고 나머지 부분은 차후에 공유하도록 하겠다.

원문보기

2008년 금융위기의 정점에서, 이 나라는 몰락하는 금융 시스템을 국유화하냐 마느냐를 가지고 뜨겁게 논쟁했다. 조지 W. 부시 행정부나 버락 오바마 행정부 모두 시장에 대한 정부의 과도한 침해라고 간주하며 이 경로를 거부했다.

그러나 그 이후, 빈약한 계획과 빈약한 공론 이후, 정부는 미국의 주택 모기지 시장을 거의 완전히 인수해버렸다. 은행들과 다른 이익추구 금융서비스 기업들은 주택보유자들에게 돈을 빌려주지만, 정부가 제공하는 보증이나 다른 지원이 없다면 이 주택 시장은 이제 거의 기능하지 않는다.

미국 정부가 보증하는 신규 모기지 비중

정부가 모기지 시장을 인수했다

납세자의 통제를 받고 있는 주택 거인들인 패니메와 프레디맥은 금년의 첫 아홉 달 동안 신규 모기지의 69퍼센트의 보증을 섰는데, 인사이드모기지파이낸스에 따르면 2006년의 27퍼센트의 비중에서 증가한 것이다. 한편, 연방주택청과 미국퇴역군인국은 모기지의 나머지 중, 2006년의 단지 2.8퍼센트에서 현재는 21퍼센트를 보증한다. 모두 합쳐, 매체에 따르면 10년 동안 정부의 지분이 최저치였던 2006년에 10개의 신규 모기지 중 3개가 미국의 납세자들이 보증을 서던 것에 증가하여, 10개의 신규 모기지 중 9개가 미국의 납세자들에 의해 보증을 서고 있는 것이다.

“이건 소름끼치는 국유화입니다.” 오바마 행정부의 재무부에서 구조조정임원(Chief Restructuring Officer)으로 일했던 투자은행가 짐 밀스테인의 말이다.

문제는 단순히 시장이 국유화되었다는 것에 있지 않다. 요는 날림으로 국유화되어서 이제 이해관계의 상충과 경쟁관계의 목표로 인해 분열되고 있다는 점이다.

시도함직한 해법들은 잘 알려져 있고 몇 년 됐다. 그러나 처음 임기 동안, 오바마의 백악관은 그러한 변화를 밀어붙이지 않는 – 혹자의 표현에 따르면 정치적으로 약삭빠르지만 계산적인 기미가 보이는 – 전술적인 결정을 내렸다. 이제 선거가 끝났으니, 초당적인 중도주의자들의 중지는, 최소한의 저항이 예상되지만 가장 위험할 수도 있는 길로 고개 숙여 접어들려 하고 있다. : 주택 시장이 폭파하기 이전의 상태로의 회귀.

2008년 시작되어 납세자의 돈 1,875억 달러를 쏟아 부은 후에야, 패니메와 프레디맥은 정부의 “관치(conservatorship)”하에 있는 현재와 같은 림보 상태를 유지하고 있다. 그들은 전면적으로 사유화된 것이 아닌, 이윤추구의 기업들이지만, 둘 다 명확히 정부정책의 산하에 있는 것도 아니다. 그들은 이윤추구의 비즈니스이자 공공기관으로 기능하고 있다.

프레디맥과 패니메의 주된 사업은 모기지를 보증하는 것이고, 5조 달러 혹은 미국의 모기지 시장의 절반을 지원하고 있다. 그들은 모기지 대출을 구입하여 이것들을 묶어서 모기지보증부채권(mortgage-backed securities)을 만들고 수수료를 받는다. 만약 차입자가 모기지를 갚지 않으면, 패니메와 프레디맥은 모기지보증부채권의 투자자들에게로의 지불 흐름이 계속될 수 있도록 개입한다. 두 회사는 또한 모기지보증부채권에 투자한다.

그러나 프레디맥과 패니메는 또한 정부로부터 ‘미국인에게 열려 있는 주택소유(home ownership available for Americans)’와 같은 공공목표를 수행하는 임무를 부여받았다.

이윤을 창출해야 하는 목표와 공공목표는 심각한 이해관계 상충을 야기한다. 관치 하에서 이 갈등과 문제는 증폭되었다.

최근 몇 년간, 프레디맥은 회사의 이윤이 감소하고 납세자들에게로의 상환능력이 저하될까봐 주택소유자들이 그들의 고비율의 모기지를 재조달하는 것이 더 어려워지게 만들었다.

관치 하에서, 의회는 이 기업들의 젖을 짜려는 유혹도 느꼈다. 증세를 혐오하고 감세를 욕망하는 의회는 패니메와 프레디맥에게 현금을 짜내면서 개인적인 새끼 고양이로 써먹었다. 2011년에 의회는 단지 급여세 감세의 두 달분에 해당하는 금액을 조달하기 위해서 패니메와 프레디맥의 보증료 10년분을 스폰지 빨아들이듯 빨아들였다. 최근에는 상원에서 그들의 보증료에 의해 조달되는 이민법을 통과시켰다.

“정부보증기업(GSEs)들을 – 프레디맥과 패니메의 워싱톤식 호칭 – 저금통으로 이용하지 않은 상태에서 어려운 결정을 내리지 못한다면, 이는 나라가 약하다는 신호입니다.” 모기지은행연합의 회장이자 오바마 행정부의 전임 관료였던 데이브 스티븐스의 말이다.

이 회사들은 연방주택금융청(FHFA)의 규제를 받고 있는데, 그들의 모든 주요한 경영의 결정을 분명히 하는 곳이다. 이는 혼란상태를 가중시키고 있다. FHFA의 실행임원 에드워드 드마르코는 논란이 많은 가운데, 그들의 주요 목적을 패니메와 프레디맥의 자산을 보전하는 것으로 하여 개입하였고, 그들의 웹사이트에 쓰여져 있는 “주택금융과 알맞은 주택을 지원하고, 안정적이고 유동성있는 모기지 시장을 지원하는” 미션은 경시하였다. 금년 초, FHFA는 혜택은 적고 리스크는 알려지지 않았다고 주장하면서 부실한 모기지의 원금을 탕감하는 것에 맞서기로 결정하였다. 재무부 장관 티모시 가이트너는 이 결정을 힐난했다.

프레디맥과 패니메가 연옥에 더 오래 머물러 있을수록, 그들은 비즈니스의 핵심적인 의사결정을 내릴 수 없는 것에 혼란스러워 하는 임원들의 사임 등에 고통을 받을 것이다. 염려되는 점은 리스크매니지먼트와 같은 그들 비즈니스의 중요한 영역이 사라지면서 납세자들의 갑작스러운 대규모 손실의 가능성이 증가하고 있다는 점이다.

민주당원, 공화당원, 주택정책 지지자들, 그리고 경제학자들 그 누구도 현 상태의 유지를 원하지 않는다. 그러나 이 모기지 거인들을 해소하기 위한 제안이 담긴 수십 개의 법안, 씽크탱크의 계획들, 오바마 행정부의 백서가 있지만, 변화는 거의 없다.

두 번째 임기 동안, 오바마 행정부는 미국인이 집을 사는 방식을 정비하겠다고 서약했다. — 그리고 주요한 문제는 패니메와 프레디맥을 어떻게 할 것이냐는 점이다. 그들을 서서히 멈추게 하는 것? 민간기업의 상태로 되돌리는 것? 정부는 모기지 시장에서 어떤 역할을, 그리고 얼마나 크게 해야 하나?

(계속)