매일경제 2011년 9월 7일자 기사 촬영

“비싼 전세금이 집값 올리기 전에 내집 마련할까”

이 카피는 분양광고가 아니다. 아니 사실 분양광고에 가깝다. 소위 “경제신문”이 연내 나올 신규분양분을 소개하면서 걸은 카피다. 사실 기사의 명목으로 내놓는 이런 분양정보는 정보의 성격과 함께 광고의 성격을 포함하고 있다. 그러니 자연 기사도 은연중에 자극적으로 지금 분양을 받으라고 꼬드기고 있다. 기사 서문의 마지막 문장이 이런 성격을 잘 보여준다. “치솟는 전세금에 전세난민으로 떠도느니 이참에 내 집 마련에 나서는 것도 돌파구가 될 수 있다.”

“전세난민”!

정말 무서운 말이다. 전세금을 마련하지 못해 보다 싼 지역으로 떠돌아다니는 정처 없는 유랑민의 모습을 적나라하게 표현한 말이다. 그렇다면 전세금도 없어 떠도는 “전세난민”이 어떻게 집을 살 수 있단 말인가? 부모님에게 손을 내밀거나, 보다 현실적으로 은행에서 대출을 받는 것이다. 그리고 행간에 깔려 있는 조언은 ‘어차피 전세금이 많이 올라 집값과의 가격이 좁아졌으니 기왕의 전세금을 합하면 돈 얼마 안 빌려도 되지 않느냐’는 오지랖 넓은 조언일 것이다.

그럼 “전세난민”들은 손쉽게 돈을 빌릴 수 있을까? 분양광고를 보면 “전세금이 고공비행을 하면서 매매가격 대비 전세금 비율도 가파르게 오르고 있다. 8월 전국 아파트 전세가율은 59.1%를 기록해 60%에 육박하고 있고 서울도 48.9%를 나타내며 50%대에 근접하고 있다”고 되어 있다. 결국 “전세난민”이 집을 사려면 현재의 전세금 이상의 돈을 융통해야 집을 사는 것이 가능하다는 이야기다. 데스크에서 심각한 가계부채 문제를 질타하는 경제신문이 내놓은 대안이다.

그렇다면 과연 비싼 전세금이 집값을 올릴지에 대해 고민해보자. 일견 타당한 이야기다. 전세금이 오르면 집주인은 그 집이 보다 높은 교환가치를 가지게 되었다고 생각할 개연성이 높다. 그래서 더 높은 가격으로 거래하고 싶어 할 것이다. 문제는 시장이 이에 동의해주냐다. 비싼 전세금의 이유가 주택소유에 대한 장점이 사라진 상황에서의 매매심리 위축, 이에 따른 수요증가의 결과라면 전세금과 매매가의 비례관계를 당연시하는 것에 의문을 품어볼 수 있다.

통계를 보면 반절은 맞고 반절은 틀린 것처럼 보인다. 17만호에 달했던 전국의 미분양 주택이 7만호까지 빠지는 등 이 문제는 어느 정도 해소되어가는 듯 보이고, 지방의 경우 집값과 전세가가 동시 상승하는 등 집값과 전세가에 대한 비례관계가 있는 것처럼 보인다. 하지만 서울을 놓고 볼 때 치솟는 전세가에도 불구하고 매매가는 계속 횡보하고 있다. 집값이 전세라는 운영수입외에 매매차익이 더해진 가치라면, 후자에 대한 실망감이 반영된 국면이랄 수 있다.

주택전세가총지수(전국)

주택매매가총지수(전국)

주택전세가총지수(서울)

주택매매가총지수(서울)

즉, 그간 한국의 집값 상승을 주도했던 서울지역은 신용위기 이전까지 전세가에 크게 상관없이 줄곧 상승했었다. 그 시기는 집값 상승요인으로 참여정부의 정책실패에 대한 실망감 및 이에 대비한 내 집 마련에 대한 수요 증대가 주로 거론되었다. 자연히 가계부채도 크게 늘어난 시기였다. 그 뒤 신용위기가 닥치며 집값과 전세가가 공히 떨어졌으나, 전세가는 바로 상승하였다. 하지만 매매가는 횡보를 거듭하며 전세가와의 연관성에 대한 설명력이 많이 떨어진 상태다.

요컨대, 전세금과 매매가가 각각 설명변수와 종속변수인지, 또는 서로 비례관계인지는 분명하지 않다. 특히 우리나라처럼 임대소득을 위한 주택보유보다는 개발호재에 따른 매매차익 기대감이 훨씬 더 우세를 점했고 그것이 집값 거품을 키워왔던 시장에서 ▲ 경제침체, 인구구조 변화 등 매크로 시장 변화에 따른 집값 상승 심리 퇴조 ▲ 저금리 기조에 따른 전세 소득 저하 등의 상황에서 막연히 전세금이 오른다고 매매가가 오를 것이라는 기대는 그리 타당성이 없어 보인다.

이 소송은 모기지를 모아서 증권으로 만들어 투자자에게 판 은행들이 증권법(securities law)에서 요구한 자산실사(the due diligence)를 수행하는데 실패했고, 차주의 소득이 과대평가되거나 조작된 증거를 잡지 못했다고 주장했다. 많은 차주들이 그들의 모기지를 갚는데 실패했을 때, 모기지를 기초자산으로 하는 증권들은 급속하게 가치를 잃었다. 패니와 프레디는 이 거래들의 결과로 300억 달러가 넘는 돈을 잃었고, 그 돈들은 납세자들에 의해 메워졌다.
[중략]
그러나 개인적으로, 금융업계의 임원들은 모기지 담보부 증권들의 손실은 모기지가 어디에서 비롯되었고 어떻게 패키지로 만들어졌는지에 의해서가 아니라 경제와 주택시장의 전반적인 하강에서 비롯되었다고 주장하고 있다. 이외에도 그들은 패니나 프레디 뿐만 아니라 A.I.G.와 같은 투자자들은 교양이 있기 때문에 그 증권들이 리스크가 없었다는 것을 알고 있었다고 주장한다.
[중략]
은행 임원들은 또한 그들에 대한 법적 공격이 빈사상태에 있으면서 더 광범위한 경제에 악영향을 끼치고 있는 주택 시장의 회복을 지연시킬 뿐이라고 맞받아치고 있다. 다른 전문가는 소송이 법적인 이점이 있다할지라도 은행들에게 수십억 달러의 비용을 부담시킬 일련의 적대적인 분쟁이 또 다른 리스크들을 증가시킬 것이라고 경고한다.[U.S. Is Set to Sue a Dozen Big Banks Over Mortgages]

 

2008년 여타 주택관련 감독기관들을 통합하여 만들어졌고, 패니메와 프레디맥의 감독관 권한을 가진 미연방주택금융청(The Federal Housing Finance Agency : FHFA)이 뱅크오브어메리카, 골드만삭스, JP모건체이스 등 주요 투자은행들에게 손해배상 소송을 청구할 예정이라는 뉴욕타임스의 기사다. 그 동안 투자은행들을 상대로 여러 소송들이 진행되어 왔지만 이번 소송은 실질적으로 국가가 투자은행을 상대로 소송을 진행한다는 점, 그 청구비용이 엄청난 규모일 것이라는 점에서 상징적인 소송이 될 것으로 보인다.

이번 소송의 판단근거의 핵심은 투자은행이 자산실사를 올바르게 수행하지 않았고, 그로 인해 투자자에게 불완전판매를 했다는 점일 것이다. 증권법에서 요구하는 자산실사의 요건이 구체적으로 어떻게 되는지에 대해선 알지 못하지만, 투자은행과 신용평가기관이 자산실사를 부실하게 시행했다는 사실은 이미 어느 정도 알려져 있다. 문제는 결국 모기지 시장에서 신용평가기관-투자은행-투자자들 사이에 암묵적으로 진행되어온 부패고리에서 어떻게 패니와 프레디 같은 투자자만 “선량한” 피해자로만 발라낼 것이냐 하는 점일 것이다.

마치 그들의 오만이 충분하지 않은 듯, 리먼은 또 다른 집단을 충원하여 모기지 부서에 환상적인 신용장을 부여했다. 대표적인 신용평가기관인 피치, 무디스, 스탠더드앤드푸어스가 바로 그들이었다. 이 세 기관은 단순히 부채담보부증권의 위험을 평가하는데 그친 게 아니라 부채담보부증권에 대한 종합적인 판단을 내려주는 기여를 했다. [중략] 이 세 업체는 금융규제당국으로부터 막대한 책무를 부여받은 상태였다. 사실상 부채담보부증권에 대한 감독권을 하청을 준 셈이다. [중략] 수천명의 사람들이 모기지를 얻음에 따라 부채담보부증권이 폭발적으로 늘어나자, 신용등급기관들은 등급을 매기는 데 평소보다 3배의 수수료를 물리기로 결정했다. [중략] 가장 위험하지 않은 증권은 신용평가기관으로부터 받은 트리플A라는 승인도장을 지녔다. 우리 팀의 생각에 따르면, 모든 대출이 신용평가기관들의 생각보다 10배 정도는 더 위험하다는 것이 문제였다. 그리고 소비자 지출 차트나 모기지 발생 차트를 볼 때마다 세계 금융 역사상 가장 큰 빚잔치가 벌어지고 있다는 의심이 점점 더 커졌다. [상식의 실패, 로렌스 G. 맥도날드/패트릭 로빈슨 지음, 이현주 옮김, 컬처앤스토리, 2009년, pp 170~171, p243]

위 인용기사에 의하면, 한때 패니메에서 일했던 Tim Rodd는 “경쟁에 대한 압박과 아주 힘든 목표 때문에 정부보증기관이라기보다는 헤지펀드처럼 행동하게 되었다”고 증언하고 있다. 뱅크오브어메리카를 상대로 100억 달러의 소송을 제기한 A.I.G. 역시 그리 깨끗하게 장사를 한 것은 아닌 것이 투자은행들이 모기지 증권화를 무한반복으로 돌렸던 것과 같은 속도로 CDS를 발행해댔고, 이를 통해 막대한 수익을 올렸다. 하지만 망하는 그 직전까지도 CDS의 부도가능성을 매우 낮게 보았다. 선량하다기보다는 무식한 투자자였다.

투자은행들이 이 소송에서 자신들의 승리를 낙관할만한 결정적 근거는 자칫하다가는 이번 소송이 시스템리스크로 이어질 수 있다는 개연성 때문일 것이다. FHFA야 당연히 투자자의 손실을 초래한 투자은행들이 응분의 대가를 치르도록 해야 하는 것이 임무지만, 그들이 그러한 조직의 목표를 넘어서는 시스템리스크를 마냥 무시할 수만은 없는 노릇일 것이다. 만약 투자은행들이 연달아 소송에서 패소하면서 신용과 유동성에 문제가 발생하면 받은 돈을 또 다시 구제금융에 쏟아 넣어야 할 악순환이 없으리라는 보장이 없는 것이다.

개인적으로 신용위기의 진원지 월街에서 3대 원흉을 들라면 신용평가기관, 투자은행, 투자자들이다. 하지만 신용평가기관은 자신들이 언론일 뿐이라는 궤변을 늘어놓으며 여전한 권력을 누리고 있고, 투자자들은 – 특히 정부보증기관들 – 국가의 힘을 빌려 손실을 복원하려 하고 있다. 투자은행들은 – 물론 이들도 엄청난 구제금융을 받긴 했지만 – 못난이 삼형제 중에서 피난처도 없이 가장 많이 비난을 받고 있다. 편파적인 처벌은 반발심만 키울 뿐이다. 신용평가기관과 투자자들을 어떻게 처리할지도 금융개혁의 중요한 과제다.

중국의 부동산 시장에 거품이 상당히 끼어있다는 사실은 현재 많은 이들이 지적하고 있는 사실이다. 중국은 신용위기 이후 수출 감소로 인한 성장을 자국 내의 건설경기 부양으로 메우고 있는 실정이다. 미국을 비롯한 주요 자본주의 국가들이 부동산 시장의 과열로 거품이 터진 상황에서 후발주자인 중국이 앞서 나라들의 그 실패를 그대로 답습했다는 사실은 참 아이러니하다.

하지만 그 산업분야가 가지는 전후방 연계효과를 고려할 때, 근본적으로 정치적으로는 사회주의를 표방한 일당독재가 실질적인 후발 자본주의 경제시스템에서 선택할 수 있는 대안은 그리 많지 않아 보인다. 구미선진국처럼 아직까지 체계적인 R&D를 통한 원천기술 축적이 있었던 것도 아니고, 이른바 “세계의 공장” 노릇을 하다 그 역할이 축소되었을 때에는 삽질이 최선인 것이다.

소시테제네럴이 분석한 중국 부동산 시장에 관한 각종 그래프들 중 하나다. 중국은 현재 건설업이 GDP에서 차지하는 비중이 19%를 상회해서 세계 최고수준이다. 2위는 역시 높은 속도의 경제성장을 이루고 있는 후발 자본주의 인도, 3위는 부동산 활황으로 경기를 부양시켰다 파산지경에 이른 스페인이다. 우리나라가 7.4%인 점을 감안하면, 그 비중이 얼마정도인지 짐작할 수 있다.주1)

에쿼티 펀드매니저시라는 강대권 님이 “중국 부동산 가격이 오르지 않는 시대”라는 좋은 글을 통해 중국에서의 부동산 거품이 꺼졌을 때의 악몽의 시나리오를 예언해주셨는데, 일독을 권한다. 강대권 님의 글에 따르면 – 그리고 여타 자료들에 따르면 – 현재 중국은 철강을 비롯한 전 세계 원자재를 빨아들이고 있고, 그 중 상당 부분은 바로 건설현장에 투입되고 있다.

중국은 전세계 철강의 절반을 생산하고 소비한다. 이 철강재의 2/3이 건설 프로젝트에 사용된다. 중국은 전세계 시멘트의 절반을 소비한다. 물론 모든 시멘트는 건설 프로젝트에 사용된다. 그외 중국이 빨아들이는 대부분의 커머더티 수요들이 중국의 건설 프로젝트에 기반한다. [중략] 물론, 아주 당연하게도, 중국 부동산 침체는 글로벌 디맨드 쇼크로 연결될 것이니.. 디맨드 쇼크와 커머더티 가격 하락이 동반될 때 그 부정적 효과는 더욱 크다고 할 것이다. 결과적으로 현 시점에서 우리가 안고 있는 리스크는 굉장히 커보인다.[중국 부동산 가격이 오르지 않는 시대]

인용문에서도 나와 있듯이 중국의 건설 거품이 꺼졌을 경우 전 세계는 또 한 번 크게 요동칠 것이다. 예로 든 원자재를 비롯하여 여러 연관 산업에 악영향을 미칠 것이다. 우리 입장에서 한층 좋지 않은 것은 사실 우리가 외환위기나 신용위기에서 쉽게 빠져나온 것은 두 번 다 중국이 그나마 수요를 받아줬기 때문이라는 사실을 바탕에 깔고 있다. 중국이 무너지면 기댈 곳이 마땅치 않다.

중국은 “세계의 공장”에서 “세계의 소비자”로 가기에는 아직 갈 길이 멀다. GDP총액으로는 구미선진국을 얼핏 따라잡는 것처럼 보이지만 인민들의 생활수준을 보면 아직도 한참 뒤쳐져있다. 중국정부는 이러한 착시현상을 사회주의 시절 국유화시킨 토지라는 자원을 동원하여 이연시키려 하고 있다. 진정한 내수기반 확충을 통한 경제건전화로 가기에는 나머지 세계는 너무 위태롭고 정치는 너무 후진적이다.

주1) 이 수치는 조사기관이나 인용자료 별로 차이가 있을 수 있겠는데, 경향신문 보도에서는 그 비중이 13%라 전하고 있다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 “기준금리 인상으로 주택담보대출 금리도 오를 수밖에 없다”며 “금리 민감도가 높은 재건축아파트 매매시장이 직격탄을 맞을 것”이라고 말했다. 실제로 서울 강남권 재건축 단지에선 금리 인상 영향 때문인지 매수자들의 문의 전화는 뚝 끊겼고, 매도 호가는 하락세를 보이고 있다는 게 현지 부동산 중개업계의 전언이다. 서울 잠실동 S공인 관계자는 “당분간 거래가 끊겨 가격이 더 떨어질 텐데 좀 더 지켜보자는 분위기가 강하다”고 전했다.[아시아경제, 부동산시장 '금리 인상' 직격탄 맞나.."집값 하락, 거래 위축 불가피"]

6월 10일 오전 금융통화위원회에서 한국은행 기준금리를 0.25%로 상향조정했다. 위 기사는 같은 날 아시아경제 웹사이트에 실린 기사다. 입력시간이 10시 27분이다. 금융통화위원회 정례회의가 9시에 시작해서 금리 인상 여부는 10시 조금 넘어서 발표된다하니, 정말 기자가 잽싼 분인가 보다. 그 사이 업계 연구소장님과 현지 부동산 중개업계의 인터뷰까지 진행해서 기사를 써냈으니 말이다.

금리를 인상할 때면 부동산 시장으로의 악영향을 우려하는 기사들은 위 기사처럼 매크로 함수라도 작동한 것처럼 쏟아져 나온다. 그런 기사에는 으레 정부의 대책 마련을, 특히 건설업계에의 지원책, 촉구하는 내용으로 마무리한다. 위 기사는 게다가 – 오늘 금통위 발표 후부터 기사입력 시간까지의 사이를 두고 한 말이 아니라면 – “금리인상 영향으로 매수자 문의가 끊겼다”는 엉뚱한 소리까지 하고 있다.

현재 가계부채가 800조원을 넘어섰기 때문에, 물론 금리인상은 불가피하게 대출을 받은 가계에게 부담이 될 것이다. 문제는 다른 나라에서는 다 겪은, 피할 수 없는 – 자본주의 체제에서는 – 부동산 자산의 디플레이션을 우리만 억지로 이연시키고 있는 상황에서, ‘시장 죽으니 금리 올리지 마라’는 주문은 증상을 더 악화만 시킬 뿐이라는 사실이다. 이 기회를 차라리 부채청산의 기회로 삼는 것이 옳다.

이전 정부들도 마찬가지였지만, 이 정부 들어 특히 부동산의 활성화를 통한 경기부양 정책이 강화되어 왔다. 하지만 이러한 정책은 일본이 그러했고, 미국이 그러했고, 중국이 그러고 있는 것처럼 거품만 키울 뿐이다. 더구나 미래세대는 지불능력이 현저히 악화되고 있다. 엄청난 등록금을 냈는데도 이전 세대보다 못한 보수를 받는 새로운 세대가 지금 부풀어 오른 부동산 시장을 받쳐줄 수 있을까?