모처럼 인수위원회에서 서민들을 위한 대책을 내놓았다. 이른바 ‘반값 아파트’, 혹은 ‘반의 반값 아파트’라 불리는 “지분형 아파트” 제도다. 이는 새로이 공급되는 아파트에 대해 51%는 수요자가 부담하고 49%는 투자자가 부담하여 수요자의 부담을 반으로 줄인다는 것이다. 또한 수요자의 부담 중에 반절은 정부가 융자해준다니 “반의 반값”이라는 셈법이다.
공급가격 절감에 관해서만큼은 이론적으로 이전의 저가형 주택공급 제도보다 더 진일보한 것으로 보인다. 일단 기존의 제도들이 그 포장지에 비해 그 내용물이 초라하여 실효성도 떨어졌고 이로 인해 수요자에게 좌절감만을 안겨주었지만, 이 제도는 시행되어 시장에서 그것이 소화될 경우 공급가격이 떨어질 것은 분명하기 때문이다. 그러한 점은 칭찬해줄만하다. 하지만 문제는 이론적인 모순과 실현가능성이다.
기본적으로 이전의 제도들이 공공이 재원조달 및 공급을 주도하는 것이었다면 이 제도는 시장이 재원조달을 하는 제도라 할 수 있다.1 아직 제도적 보완은 이루어져야겠지만 인수위원회는 종합부동산세 등 각종 세금부담을 줄여 투자자의 수익을 지켜줄 참이다. 투자자들도 구미가 당길만한 제안이다. 그러나 근본적인 문제는 투자자들의 유인 동기에 내재되어 있는 모순이다.
인수위가 제시하는 복안은 결국 투자자들의 투자수익을 집값 상승을 통해 보전한다는 것이다. 결국 이는 집값을 안정시키겠다고 반값 아파트를 공급하는데 그 전제조건이 집값 상승이라는 이상한 순환논리에 빠지는 소리다. 즉 51% 소유란 집을 소유가 아닌 주거로 보라는 이야기인데 그 정책논리의 발화점이 시장에서의 인플레이션이라는 것이 이 제도의 모순이다. 이론적으로 뭔가 앞뒤가 맞지 않는다.
거기에다 사실 실효성도 의심스럽다. 현재 금리가 7~8%대 접어들었으니 투자자들은 그 이상의 수익률을 얻는다는 확신이 있어야 투자를 할 것이다. 사실 아파트값이 폭등하기는 하였지만 한해 매년 7~8%를 상회하는 상승률2을 보이는 아파트는 손에 꼽을 수 있을 정도다. 더구나 공공주택용지에 국민주택규모로 공급하는 아파트가 그런 상승률을 보이리라는 것은 상당히 현실성 없는 이야기다. 요즘 유동성이 풍부하다고는 하지만 지분형 주택에 투자할 목적으로 설립될 펀드는 극히 드물지 않을까 싶다.
얼마 전에 모 은행의 실무자를 만났는데 전국에 미분양 아파트에 투자하는 펀드를 만들어볼까 한다고 농반진반으로 말하는 것을 들었다. 공식적으로 10만 채이니 비공식적으로는 두배 세배의 아파트가 미분양 상태일 것이고 펀드는 현금흐름이 급한 건설사로부터 그 아파트를 헐값에 넘겨받을 수 있지 않을까 하는 논리였다. 그리고 그렇게 싸게 넘겨 받은 아파트를 임대하였다가 시장상황이 호전되면 되파는 아이템이다. 그러니 생각해보면 이런 점에서 이미 ‘지분형 아파트’는 ‘땡처리 아파트’에 상대가 되지 않는다. 더 싸게 살 수 있고 임대도 할 수 있으니 말이다.3 내가 투자자라 해도 후자가 훨씬 매력적인 제안이다.
